В последние годы заемщики, нацеленные на ипотеку, все чаще сталкиваются с требованием об оформлении титульной страховки. Многие не понимают, зачем нужны дополнительные траты и сетуют на российские законы. Правомерно ли требование банков и кому выгоден данный вид страхования? Давайте разбираться.
Что представляет собой титульное страхование
При ипотечном кредитовании законодательство обязывает заемщика страховать приобретаемую и передаваемую в залог банку недвижимость. Обязательный полис предполагает имущественное страхование на случай причинения ущерба или полной утраты предмета залога. В данном случае предполагается физический ущерб, связанный с повреждением или уничтожением имущества.
Однако, ущерб заемщику и кредитору может быть причинен иным способом, в результате чего будет утрачен не сам объект, а права в отношении него. Именно на такие случаи и предусмотрено титульное страхование, призванное защитить нового владельца недвижимости от ограничения или утраты права собственности. Это становится возможным, если сделка купли-продажи оспаривается лицом, чьи права были нарушены, а суд признает сделку недействительной.
Зачем нужна защита титула
Риск утраты прав на объект связывают с приобретением последнего на вторичном рынке недвижимости. В отличие от вторичного жилья история перехода прав в отношении новостроек, как правило, чистая. Объект сдается в эксплуатацию и сразу приобретает собственника, являющегося участником долевого строительства и по совместительству заемщиком по ипотеке.
У ненового жилья история перехода прав может насчитывать несколько собственников. И чем больше таковых, тем выше риск утраты прав на объект. Титульное страхование предполагает защиту на случай того, что кто-то из неучтенных собственников заявит права на жилье после совершения сделки. Это может произойти по разным причинам, например, если среди бывших собственников окажутся несовершеннолетние или недееспособные лица либо опоздавшие наследники умершего владельца недвижимости. Нельзя исключать и такие обстоятельства, как мошеннические действия со стороны продавца, неверные сведения, содержащиеся в документах и даже истребование жилого помещения для нужд государства. Любое из них может привести к признанию сделки недействительной и как следствие утрате прав на объект, если гражданин, чьи права были нарушены, обратится за защитой в суд.
Как работает механизм страховой защиты
Страхователь, он же заемщик заключает со страховой компанией договор, по условиям которого при наступлении страхового случая страховщик обязуется компенсировать потерю объекта недвижимости посредством страховой выплаты.
По закону в случае признания сделки недействительной права на объект передаются законному владельцу, а покупатель, если только он признан добросовестным, вправе получить компенсацию от продавца. Правда на практике к моменту аннулирования сделки возвращать уже нечего. И в общем порядке покупатель при участии судебных исполнителей может годами пытаться вернуть уплаченные средства. Титульное страхование предлагает деньги здесь и сейчас, однако, тема выплаты компенсации остается под вопросом.
Реально ли получить компенсацию
Да, если приложить максимум усилий и взять страховую компанию измором, ведь страховщики совсем не торопятся исполнять взятые на себя обязательства. С этой целью компании предлагают несведущему заемщику:
Договор, в котором отсутствует пункт о том, что удовлетворение виндикационного иска (иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения) является страховым случаем. Данная уловка в результате становится причиной отказа в выплате компенсации.
Полис, срок действия которого ограничивается в общей сложности 3 годами, аргументируя это тем, что срок исковой давности после 3 лет истекает. В действительности страховать титул целесообразно каждый год в течение нескольких лет, ведь предельно допустимый срок для предъявления требований лицом, не являющимся стороной сделки, составляет 10 лет. Таким образом, договор, заключенный на год, становится пустой формальностью, а заемщик приобретает ощущение ложной защищенности.
Страховку, по условиям которой сумма возмещения уменьшается на сумму возврата. Это означает, что компания выплатит остаток после того, как продавец вернет основную сумму. Но как было упомянуто выше к исходу судебного разбирательства возвращать, как правило, нечего, поэтому страхователь в итоге остается ни с чем.
Договор, содержащий исключения из страховых случаев, в качестве которых обычно выступают события, предшествующие оформлению полиса. Подобные формулировки сводят на нет саму идею титульного страхования, но к счастью, суды по большей части признают такие исключения ничтожными.
Полис, в котором клиент именуется не иначе как добросовестный приобретатель. С одной стороны, это дополнительная мера защиты от мошенников, с другой клиенту помимо прочего придется доказывать свою добросовестность. И не факт, что представленные доказательства устроят страховщика.
Можно ли отказаться от страхования титула
Понятия титульного страхования в российском законодательстве нет, следовательно, ипотечный заемщик имеет полное право от него отказаться. Однако, банкам это не нравится, поэтому нужно быть готовым к тому, что ипотеку одобрят под повышенную ставку. Большинство кредитных организаций настаивают на оформлении титульной страховки, если заемщик намеревается покупать вторичное жилье. Снижает риски приобретение аккредитованной недвижимости, но конечное решение о применении той или иной процентной ставки будет зависеть от политики банка.
Кроме того, важно учитывать, что выгодоприобретателем по титульной страховке становится не заемщик, а кредитная организация, которая в случае утраты права собственности возместит убытки за счет страховщика. Последний выплатит кредитору остаток непогашенного заемщиком долга. А учитывая то, что страховые компании и банки зачастую работают в тандеме, вероятность того, что заемщик получит сумму разницы между страховой выплатой и остатком задолженности по кредиту, сводится к нулю.
Вот и получается, что титульное страхование нужно в первую очередь кредитору, хотя при юридически грамотном подходе заемщик сможет защитить себя и свою недвижимость.
